俊灿星城位于上海市青浦区徐泾镇,与虹桥国际机场的直线km,它的前身是徐泾老集镇城中村改造项目。2015年5月,俊发联手青浦本土房企灿辉签下项目的合作框架协议,正式布局上海,经过长达5年的潜伏,新徐泾城实业在2020年7月以14.09亿元的总价竞得由它转化出来的其中三宗地块,开始进入获得投资回报的阶段。一年后,又以15.37亿元的总价再入一宗住宅用地。
时代财经查阅灿辉星城微信公众号得知,其自2022年7月起均会发布月度家书,向业主告知项目的建设进度。在2022年8月12日公布的9月二期施工计划中,预计在9月30日前100%完成连廊栏杆的安装,但实际上在11月30日才宣布完成;9月13日预计在10月31日前100%完成外窗主框安装,但直到12月结束才完成51%;10月12日预计在11月30日前完成10%的地暖,但在12月才达到10%的进度。
至少在2022年11月初,俊灿星城二期的业主们已经开始多方奔走讨个说法,一名业主在领导留言板网站反映项目二期自从去年6月份疫情解封以来表演式假复工和施工进度极其缓慢,要求说明“预售资金是否可覆盖二期后续施工直至交付”以及是否存在资金被挪用于三期项目等问题。不过,上海市青浦区建设和管理委员会在11月25日给出的答复是“经核实,该项目目前正在正常施工中。项目预售资金使用规范、监管账户资金充足”。
“在家书上看到进度确实落后”,李明表示不知道进度的落后是否与发生流动性危机的俊发有关,但在去年“俊发有经营不善的风声传出”,同期俊灿星城出现二期首付款资金没有进入监管账户的传言。不过,在去年7月5日,俊灿星城的开发建设单位新徐泾城实业发表否认声明,并称监管账户资金充盈,有能力支撑项目正常开发、交付。李明表示,开发商从始至终都未承认存在资金上的问题。
时代财经了解到,徐泾老集镇城中村改造项目总投资额约107亿元,改造面积528.7亩,总建筑面积约54.03万平方米,其中,回迁面积13.17万平方米,地上可售面积为21.67万平方米。而在2020年7月和2021年6月,新徐泾城实业一共拿下该项目的4宗商业、住宅用地,总金额为29.46亿元,总建筑面积约13.98万平方米。
2022年12月,俊发全资子公司的一笔美元优先票据在港交所宣布到期无法支付未偿还本金及应付未付利息后,昆明融盛行房地产经纪有限公司副总经理康兵向时代财经分析指出,俊发债务问题的暴露和恒大、融创类似,步子迈得过大,盲目扩张上海、深圳等外地市场,但是整体收益甚微,选择回报周期长的城市更新作为扩张方式更是让俊发积重难返。
时代财经查阅陕西省公共资源交易中心得知,3宗宅地的拿地主体不同,拿下YT2-25-134地块的是陕西实泰置业有限公司,而陕西泰筑置业有限公司则拿下了YT2-25-133地块和YT2-25-132地块。国家企业信用信息公示系统显示,实泰置业是陕建地产和陕西乾和实业有限公司的合资公司,持股比例未知,而泰筑置业是陕建地产的全资子公司。
虽然俊发通过乾和实业间接持股实泰置业,从而在YT2-25-134地块中拥有份额,但全国公共资源交易平台一则招标公告显示,该地块的项目名称为陕建雁南朗境,并无俊发身影。就俊发是否彻底退出杜城村项目,时代财经致电陕建雁南朗境相关联系人,但该人员表示不清楚。时代财经又致电陕建地产和西安俊发,但未能成功取得联系。
根据克而瑞的数据,2022年俊发实现的全口径销售金额为118.9亿元,而2021年为510.3亿元,对应的排名由2021年的66名下滑至111名,“云南一哥”之位亦拱手让予碧桂园。2023年1月,俊发凭借14.6亿元的销售额上升至62名,不过同比2022年1月仍然下跌了将近一半,俊发一名昆明市场的销售员工告诉时代财经,公司地产板块的销售情况目前仍然没有好转。
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