2022年合计有22个城市被自然资源部指定为集中供地城市,其中郑州、沈阳和长春尚未发布供地公告,疫情导致的封城使得上海一批次土地出让活动中止。本文对已经完成一批次集中供地的18个城市的量价进行归纳总结,并且和2021年第一批次和第三批次进行对比,可以看出2022年第一批次集中供地的供应与成交面积和出让金均发生了大幅度下滑,但是由于优质地块和流拍比例增加,最终使得成交均价同环比增长,同时可以看出不同城市和城市不同区域之间的分化日趋明显。由于现阶段房企到位资金持续承压,预计后续二批次土拍延续一批次的基本情况,流拍比例继续上升,城市之间的分化态势继续。
供求面积同环比大幅下滑, 2022年以来商品房销售量价下滑,库存同比增加。供应建筑面积为1895.2万平方米,较2021年第一批次减少56.1%,较上一批次下滑34.4%。2022年第一批次18个城市成交面积为1470.1万平方米,较2021年第一批次减少63.5%,较上一批次下滑38.2%,供求面积同环比均出现较大幅度下滑。另一方面,国家统计局数据显示1-4月份,商品房销售面积同比下降20.9%。商品房销售额同比下降29.5%,商品房待售面积同比增长8.4%。
地方政府通过减少供应来稳定市场,流拍率的上升使得成交面积下滑幅度扩大。18个城市2022年第一批次集中供地主要集中在1-4月,商品房销售的下行使得地方政府通过减少土地供应,来减少新建商品住宅供应量,最终达到稳定市场的目地。此外,由于新建商品住宅的销售下滑,房企拿地热度下滑,多城地块频繁流拍和取消交易,最终使得成交面积同环比下滑幅度大于供应面积同环比下滑幅度。
从供求面积上来看,楼市去化情况和部分城市供应批次的增加使得不同城市供求面积分化明显。杭州和成都两个城市供应量在200万平方米以上,8个城市供应量在100万平方米以上,5个城市成交量在100万平方米以上,7个城市成交量在50万平方米以下,不同城市之间差异明显。济南和厦门等7个城市由于改为一年4次集中供地,首批次供应量均发生较大幅度的下滑。杭州和成都的供应量较大反映了两个城市较强的供地信心,其中杭州新建商品住宅去化周期2022年以来一直维持在3个月左右,而成都新建商品住宅去化周期2022年以来维持在8-10个月之间,虽有所攀升,但总体上处在较低水平,这两个城市也是本批次民营房企拿地参与程度较高的城市。同比降幅较小的城市还有宁波和深圳,这两个城市均为都市圈核心城市,在市场下行期表现出较强的销售韧性。
成交面积下滑使得出让金同环比缩水明显。2022年第一批次18个城市出让金为3939.5亿元,较上一批次减少24.1%,较去年同期减少56.6%,本批次出让金的下滑主要是由于供应面积大幅度下滑,并且地块异常交易比例过高,最终使得成交地块的建筑面积大幅萎缩,出让金下滑明显。
楼市基本面的差异导致城市之间出让金分化明显。杭州首批次出让金为826.8亿元,远高于其它城市,北京和成都分别居二三名,研判出让金总额居前城市可以知道,这些城市均为一线城市和强二线城市,强大的人口吸附能力和产业基础支持使得楼市坚挺。再者,在1-4月宏观经济承压的背景下,土地出让金可以弥补地方财政缺口,助力政府正常运行。这些因素使得一线城市和强二线城市政府供地信心充足,最终较大的供应量和成交量使得这些城市出让金居18个城市前列。而针对天津和青岛等楼市下行压力比较大的城市,供应量下滑和异常交易地块占比提高使得出让金数额较小,城市之间的分化愈发明显。
与之相反的则是,成交的优质住宅地块占比增加导致成交楼面单价出现较大幅度的上涨。2022年第一批次18个城市平均楼面地价为12254.7元/平方米,较上一批次增加26.0%,较2021年第一批次上涨18.8%。本批次出现成交楼面均价上涨主要是由于优质地块成交比例增加,区位不占优势或者存在瑕疵的地块流拍比例增大,最终使得优质住宅地块在成交地块中比例增加,拉升成交楼面均价。比如合肥的滨湖科技城地块均达到最高限价成交,而新站区地块由于配套设施不够完善全部流拍,南京在首批集中供地仅19幅,但主要集中于主城区、江宁区、江北新区、浦口区等市场活跃度较高的区域,部分地块所处板块较为偏远无企业参与竞买全部流拍,在成都、宁波、福州和长沙等城市均存在着类似情况。
市场环境的变化造成各批次热度不同,2022年一批次流拍比例和封顶成交比例均处于高位。2022年第一批次合计供应391宗地块,异常交易(包含流拍,撤牌)地块占比18%,封顶成交地块占比为20%,其中地块流拍占比高于2021年第一批次和第三批次,而地块封顶占比低于2021年一批次并且高于2021年三批次。主要原因在于2021年第一批次集中供地在2021年上半年进行,房企对于后市预期较好,拿地热情高涨,多个城市出现高溢价拿地的情况,等到2021年第三批次的时候调控的效果日益显现,再加上房企暴雷的影响,房企拿地的热情下滑,主要是央企和国企拿地,土拍热度下滑。由于民营房企暴雷企业逐步增多,房企面对持续下滑的市场,在2022年第一批次集中供地土拍过程中,房企出于对投资确定性的考虑,热门板块地块竞买更加积极,对于冷门板块或者存在瑕疵的地块较为回避,再加上2022年第一批次优质地块供应比例增加,最终使得流拍和封顶成交比例不相上下。
2022年一批次土拍城市可以分为三类:楼市基本面较好城市,市场下滑较多城市,延期供应土地城市,三类城市的表现受到新房交易的影响又各有所不同。
部分城市如杭州深圳、杭州和北京等城市楼市基本面较好,在一批次土拍中受到波及较小,仍旧保持较高的热度。以深圳为例进行说明,深圳一批次出让8宗地块,全部达到最高限价成交,为一批次竞拍热度最高的城市,而天津和济南的异常交易比例分别达到80%和60%,居18个城市前列,出现这种情况和这三个城市的楼市基本面密切相关。深圳作为宅地稀缺的一线城市,且人口基数大,可售宅地只要出让政策稍许放松,历来就是房企热衷的优质资源。
而针对楼市下滑明显的天津和济南等城市,楼市的下滑传导到土地市场,土拍热度下滑明显。焦点研究院数据显示,天津和济南两个城市4月楼市低迷,济南自2021年下半年以来进入下行期,2022年4月新建商品住宅成交面积仅为35万平方米,环比下滑4城,同比下滑近7成,天津新建商品住宅成交量也存在着类似情况,同环比均有较大降幅。
郑州、长春和沈阳由于受到疫情频发和库存去化周期较长的影响,暂缓了一批次集中供地的供应。郑州和长春2022年以来受到疫情扰动较为明显,郑州、长春和沈阳这三个城市在2021年下半年以来楼市处于持续下滑通道之下,成交低迷。地方政府可以通过暂缓供应土地来减少新建商品住宅的供应量,有利于达到稳定楼市的效果。
在房地产开发企业到位资金方面,国家统计局数据显示4月到位资金为10363亿元,同比下降35.5%,降幅环比扩大12.5个百分点,单月到位资金再创新低,使得到位资金的累计值降幅进一步扩大,2022年1-4月到位资金为48522亿元,同比下降23.6%,降幅环比1-3月的19.6%进一步扩大。到位资金的持续下滑使得房企资金承压,拿地意愿更加低迷,另一方面销售回暖的迹象并未显现。对于现阶段的集中供地城市来说,后续仍存在着较大的供地压力,预计后续地块流拍的情况将会更多出现,特别是针对部分楼市较为低迷的城市。返回搜狐,查看更多
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